Huurverhoging algemeen

Inflatievolgende huurverhoging voor meeste huurders GroenWest

Betaalbaar wonen voor doelgroep
Net als vorig jaar kiezen we dit jaar voor een geringe huurverhoging. We vragen dit jaar een huurverhoging van 2,6% aan huurders die wij tot onze doelgroep rekenen. Het gaat om de huurders met een bruto jaarinkomen tot  € 40.024 ,- (peildatum 2021). Dezelfde huurverhoging van 2,6% vragen wij aan huurders van een sociale huurwoning met een huidige netto huur boven € 752,33 (prijspeil 2021). 

Betalen naar draagkracht voor hogere inkomens
Voor een klein aantal huurders geldt dat zij een inkomen boven € 43.574 hebben en een huidige netto huur onder € 737,14. Voor deze groep kiezen wij voor een inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6%. Dat is gelijk aan de wettelijk maximaal toegestane verhoging voor deze groep. Op deze manier gaan deze huurders meer naar draagkracht betalen voor hun woning. De extra opbrengst gebruiken wij voor investeringen in ons woningbezit. Dit hebben wij met alle gemeenten in de prestatieafspraken zo opgenomen.

Veel gevraagd over Huurverhoging algemeen

Gaat de huurtoeslag ook omhoog bij de huurverhoging op 1 juli?

Nee, de toeslag wordt niet direct aangepast. Het bedrag dat u maandelijks ontvangt blijft hetzelfde. Begin volgend jaar krijgt u van de Belastingdienst een definitieve berekening van het voorafgaande jaar. Daarin is de jaarlijkse huurverhoging wel verwerkt. Wij geven jaarlijks de huurverhoging door aan de Belastingdienst. Als u te weinig huurtoeslag heeft gekregen wordt dat bij de jaarafrekening verrekend.

Hoe kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

U kunt alleen schriftelijk bezwaar maken bij GroenWest. Let u er wel op dat uw bezwaar vóór 1 juli bij ons binnen is. Onder schriftelijk verstaan wij brieven en e-mails.

Wij adviseren u gebruik te maken van het standaard bezwaarschrift van de Huurcommissie. Het formulier staat op www.huurcommissie.nl en kunt u openen via deze link: formulier bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging .

Wanneer kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Alleen in de onderstaande gevallen kunt u bezwaar maken tegen de huurverhoging.

  • Bezwaren tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging
    Het inkomen op de inkomensverklaring klopt niet.
    Het aantal personen op de inkomensverklaring klopt niet.
    Het inkomen was afgelopen jaar lager dan het jaar ervoor. 
    U of uw medebewoner(s) bent (is) gehandicapt of chronisch ziek.
    U of uw medebewoner(s) levert mantelzorg.
    U of uw medebewoner(s) heeft op 1 juli van dit jaar de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt.
    Uw huishouden bestaat op 1 juli dit jaar uit vier personen of meer.
    Als u bezwaar aan wilt tekenen, maakt u dan gebruik van het formulier bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging. Meer informatie vindt u op www.huurcommissie.nl.
     
  • Bezwaren tegen de normale huurverhoging
    U heeft de huurverhoging te laat ontvangen (op of na 1 mei).
    De huurprijs is hoger dan is toegestaan (volgens het woningwaarderingsstelsel).
    De huurverhoging is hoger dan wettelijk is toegestaan.
    Dit is de derde huurverhoging binnen vierentwintig maanden.
    Er loopt een procedure voor huurverlaging bij de Huurcommissie of de huurverlaging is toegekend door de Huurcommissie.
    Meer informatie hierover vindt u via

    website Huurcommissie

    .

 

Moet de inkomensverklaring bij de huurverhogingsbrief worden toegevoegd?

Ja, als de huurverhoging hoger is dan 4,1% moet de inkomensverklaring bij de huurverhogingsbrief worden gevoegd. U heeft alleen een inkomensverklaring ontvangen als wij een huurverhoging van 6,6% voorstellen.

Ik heb dubbelglas tegen huurverhoging, maar nu krijgt mijn hele complex gratis dubbelglas, stopt mijn huurverhoging?

Is er bij u plaatsing van dubbelglas als individuele woningverbetering tegen huurverhoging uitgevoerd? En is er in een later stadium op complexniveau, binnen 8 jaar,  voor alle woningen dezelfde verbetering kosteloos door ons doorgevoerd? Dan wordt vanaf de maand dat de dubbele beglazing op de adressen wordt geplaatst, de huurverhoging gecorrigeerd voor het adres waar dit al eerder is uitgevoerd. Het bedrag dat komt te vervallen bestaat uit de verwerkte huurverhoging voor het aanbrengen van dubbelglas. Het bedrag wordt geïndexeerd volgens de indexcijfers van het CPI (consumenten-prijsindex)

Wanneer kan ik geen bezwaar maken tegen de huurverhoging?

In een aantal gevallen heeft u, volgens de wet, geen geldige reden om bezwaar te maken tegen de huurverhoging.

  • U bent het niet eens met het beleid ten aanzien van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
  • U hebt een klacht over het onderhoud van uw woning. Wel kunt u bij ernstige onderhoudsgebreken in de woning een verzoek indienen bij de Huurcommissie voor tijdelijke huurverlaging. Meer informatie vindt u op de website van de

    website Huurcommissie

    .
  • U hebt een klacht over overlast in uw woonomgeving. Wel kunt u, als er sprake is van ernstige en voortdurende overlast in de woonomgeving, een verzoek indienen bij de Huurcommissie voor  tijdelijke huurverlaging. Meer informatie vindt u op de

    website Huurcommissie

    .

  • U hebt bezwaar tegen het verstrekken van de inkomensverklaring door de Belastingdienst.
  • U verwacht dat uw huishoudinkomen als gevolg van een inkomensdaling afgelopen jaar lager is dan € 56.430,- (peildatum 2021). U kunt dit jaar een verzoek tot huurverlaging bij ons indienen wanneer de Belastingdienst uw inkomen over afgelopen jaar heeft vastgesteld.

Wat kan ik doen als het aantal personen op de verklaring van de Belastingdienst niet klopt?

Behalve bezwaar maken hoeft u niets te doen. Wel raden wij u aan om zelf bij de Basisregistratie Personen (BRP) van uw gemeente te controleren hoeveel personen er op uw adres geregistreerd staan. Hier zijn geen kosten aan verbonden en dit kan vaak telefonisch. Wij vragen na 1 juli een nieuwe verklaring op bij de Belastingdienst. 

Wanneer kan de huur niet extra (inkomensafhankelijk) worden verhoogd?

a. Als u gehandicapt of chronisch ziek bent of als u mantelzorg levert. Omdat GroenWest deze informatie niet heeft, kunt u dit via een bezwaar aan ons laten weten. Heeft u eerder met succes bezwaar gemaakt omdat u chronisch ziek of gehandicapt bent of mantelzorg levert? Dan verhogen wij uw huur niet meer inkomensafhankelijk.  

b. Als het huishoudinkomen in 2019 lager was dan in 2018. Het inkomen van 2019 moet dan wel lager zijn dan € 56.430,- (peildatum 2021). Omdat GroenWest deze informatie niet heeft, kunt u dit via een bezwaar aan ons laten weten. 

c. Als u of een van uw medebewoners op 1 juli 2020 de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt. 

d. Als uw huishouden op 1 juli 2020 bestaat uit vier personen of meer

Wanneer moet GroenWest een tweede inkomensverklaring opvragen?

Als u van mening bent dat de inkomensverklaring niet klopt. Hiervan is sprake als het aantal personen op de verklaring of het inkomen niet klopt. Ook als u inmiddels de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt (of als dit uiterlijk 1 juli gebeurt) of als het huishouden uit vier of meer personen bestaat. U hoeft bij uw bezwaar dan geen inkomensgegevens aan te leveren. Wij vragen dan een nieuwe inkomensverklaring op bij de Belastingdienst.

Van welke huurders mag GroenWest de inkomensverklaring opvragen?

Wij mogen alleen de inkomensverklaringen opvragen van bewoners van een sociale huurwoning. Of een huurwoning sociaal is, hangt af van de huurprijs bij het begin van het huurcontract. Als deze onder de toen geldende liberalisatiegrens lag, is de woning sociaal. Hoe hoog deze grens is, is afhankelijk van het moment waarop u de woning bent gaan huren. Wij mogen geen inkomensverklaring opvragen van huurders die boven deze grens zitten. Dit hebben wij dan ook niet gedaan. 

Waarom heeft de Belastingdienst mijn inkomensgegevens doorgegeven aan jullie? Ik heb hier geen toestemming voor gegeven.

Wij mogen een inkomensverklaring van de meeste huurders opvragen bij de Belastingdienst. Deze inkomensverklaring gebruiken we alleen voor de jaarlijkse huurverhoging. Wij kunnen dan vaststellen binnen welke inkomensgroep uw huishouden valt. De inkomensgroep bepaalt wat uw huurverhoging is. Wij sturen u eind april een brief over de huurverhoging. 

Op de verklaring van de Belastingdienst staat een aantal personen aangegeven. Wat betekent dit?

Dit is het aantal personen waarop het huishoudinkomen is gebaseerd. Deze personen staan op dit adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente waar u woont. Het gaat om de situatie op 1 juli 2019. Vanwege de Wet op de privacy zijn er geen namen vermeld.

Welke gegevens ontvangt GroenWest van de Belastingdienst voor de jaarlijkse huurverhoging?

Op de verklaring die wij krijgen van de Belastingdienst staat alleen of het inkomen onder of boven de € 56.430,- (peildatum 2021) ligt. Als het inkomen er boven ligt, wordt ook vermeld op hoeveel personen met inkomen dat gebaseerd is. Inkomens van huisgenoten die op 1 januari van dit jaar nog geen 23 jaar waren, tellen alleen mee als ze hoger zijn dan het minimumloon. Wij krijgen geen namen door, we ontvangen de inkomensverklaring per adres.

Wat doet GroenWest met de huuropbrengsten van haar huurwoningen?

Alle opbrengsten die we uit de huur van onze woningen krijgen, stoppen we weer in de volkshuisvesting. Dit houdt in dat we met dit geld investeren in (groot) onderhoud van onze woningen, duurzaamheid en nieuwbouw. We sparen het geld dus niet op.

Voor ons geldt ook nog dat we in 2016 en 2017 de doelgroep (sociale huur) hebben ontzien door geen huurverhoging toe te passen. Betaalbaarheid is voor ons een zeer belangrijk thema.

Forse investeringen
De afgelopen jaren heeft GroenWest fors geïnvesteerd in nieuwbouw, onderhoud en het verduurzamen van onze woningen. Alleen al in 2017 hebben wij bij ruim 2.000 woningen onderhoud uitgevoerd. Daarnaast hebben we op het gebied van duurzaamheid ruim 1.500 labelstappen gezet en bij 250 woningen zonnepanelen geplaatst. De komende jaren worden nog eens ruim 5.000 woningen voorzien van zonnepanelen. Daarnaast krijgen 500 woningen in 2018 een groot onderhoudsbeurt en ook de komende jaren doen we dat bij honderden woningen. Verder is ons streven om honderd nieuwe woningen per jaar te bouwen. We blijven dus investeren.

Minimale huurverhoging voor doelgroep
We streven naar voldoende betaalbare woningen voor de huurders die dat nodig hebben. Daarom heeft GroenWester de afgelopen twee jaar ook bewust voor gekozen om geen huurverhoging te vragen aan onze doelgroep en vragen we dit jaar een minimale huurverhoging. Op die manier leveren wij een bijdrage aan de betaalbaarheid.

Keuzes maken
GroenWest is een financieel gezonde organisatie. Daarom kunnen wij de komende jaren meer bouwen, meer woningen energiezuiniger en duurzamer maken en onze woningen betaalbaar houden. We moeten wel keuzes maken: deze maatschappelijke opgaven zijn groot, dat kost veel geld en niet alles kan tegelijk. Een huurverlaging is dan ook niet realistisch.

De betere financiële positie wordt ook veroorzaakt door een waardestijging van het vastgoed. Dat geld zit dus ‘in stenen’ en kunnen we niet gebruiken voor investeringen. Daarnaast verhoogt het kabinet de belastingen voor corporaties. Ook dat geld kan niet worden besteed aan huurmatiging, onderhoud, nieuwbouw of verduurzaming. GroenWest wil graag blijven bijdragen aan de behoefte aan meer, betaalbare en duurzame woningen en kan dat gelukkig ook. Het kabinet ziet diezelfde behoefte, maar maakt het voor veel corporaties hierdoor wel erg moeilijk.

Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen?

Alle inkomens van de huurder(s) en eventuele medebewoners van de woonruimte bij elkaar opgeteld.